Kinnisvarad

Kas Sinu kinnisvara puhul on tegemist kinnisvarainvesteringu, varu või materiaalse põhivaraga?

Kinnisvara ostes tuleb see bilansis kajastada. 

Olenevalt kinnisvara ostu eesmärgist, saad mõelda kolme variandi vahel: kinnisvarainvesteering, varu või materiaalne põhivara.

Kui Sul on portfellis mitu erinevat kinnisvara, siis küsi igaühe puhul eraldi, mis on selle konkreetse objekti eesmärk?

1. Kinnisvarainvesteeringud

Kinnisvarainvesteering  on maa või hoone või osa hoonest või mõlemad, mida hoitakse eelkõige renditulu  teenimise, väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte aga kasutamiseks toodete tootmisel või teenuste osutamisel, halduseesmärkidel või müügiks tavapärase äritegevuse käigus. (RTJ 6)

Näiteks on tegemist kinnisvarainvesteeringuga, kui ostetakse kinnisvara, et see näiteks 10 aasta pärast maha müüa – oodatakse kinnisvaraturu tõusu ja plaanitakse see siis müüa. Seniks renditakse hoone välja ja teenitakse renditulu.

2. Varud

Varuna kajastatakse kinnisvara siis, kui eesmärk on see tavapärase äritegevuse käigus maha müüa ja ei oodata kindlat väärtuse kasvu hetke. 

Seda võib olla imelik mõelda, et kinnisvara on nagu laos kusagil, aga sisuliselt on see täiesti tavaline olukord, kus kinnisvarafirmad ostavad kinnisvara, et see kohe edasi müüa ja nii tavapärase äritegevuse kaudu kasumit teenida.

3. Materiaalsed põhivarad

Materiaalse põhivarana kajastatakse kinnisvara siis, kui seda kasutatakse oma äritegevuse tarbeks, näiteks ostetakse firmale kontor, kauplus või ladu.

Kuhu gruppi paigutada ostetud kinnisvara?

KINNISVARAINVESTEERING

EESMÄRK

  • renditulu
  • väärtuse kasv

VARU

EESMÄRK

  • müük tavapärase äritegevuse käigus

MATERIAALNE PÕHIVARA

EESMÄRK

  • oma äritegevuse jaoks (nt kontor, kauplus, ladu)

Maksustamise põhimõtted

Kinnisvaratehingute käibemaksuga maksutamine on reguleeritud käibemaksuseadusega, kus on kirjas mitmeid erisusi, mis on kohaldatud kinnisvaratehingutele. Et olla kindel, et saad õigesti aru, siis loe täpset sõnastust otse käibemaksuseadusest. Järgnevalt aga on välja toodud peamised põhimõtted, mis aitavad Sul orienteeruda.

 

Kinnisasja mõiste 

Kinnisasjana käitatakse kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, hoonestusõigust ja tehnovõrku või – rajatist asjaõigusseaduse tähenduses, ehitist kui vallasasja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses ja korteriomandit ning korteri hoonestusõigust korteriomandi- ja korteriühistuseaduse tähenduses. 

 

Ehitusmaa mõiste

Ehitusmaana käsitatakse sellist kinnisasja tsviilseadustiku üldosa seaduse tähendues, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrku või – rajatist, ja mis on projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa või need ühiselt.

 

KÄIBEMAKSUMÄÄRAD
 

Pea meeles järgmiseid põhimõtteid.

1. Kui osutad Eestis asuva kinnisasjaga seotud teenust, siis tuleb rakendada 22% käibemaksu.

2. Kui osutad väljaspool Eestit asuva kinnisasjaga seotud teenust, siis tuleb rakendada 0% käibemaksu.

3. Kinnisasja või selle osa müük on üldiselt maksuvaba. 

4. Kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine on üldiselt maksuvaba.

5. Kui soovid punkt 3 ja 4 puhul lisada käibele käibemaksu 22%, siis tuleb sellest eelnevalt Maksu- ja Tolliametit teavitada ja sellisel juhul tuleb arvele lisada märge “Pöördkäibemaks”. NB! Ei saa rakendada eluruumide puhul! Tavaliselt on sellest huvitatud mitteeluruumi ostja, et käibemaksu tehingule ei lisata, juhul kui ta ostab selle oma maksuvaba käibe tarbeks. Sel juhul puudub tal ostu käibemaksu tagasiarvestamise õigus.

6. Kinnisasi, mille oluline osa on ehitis (ehitusseaduse tähenduses) või ehitise osa ja kui see võõrandatakse enne selle esmast kasutuselevõttu, maksustatakse 22% käibemaksuga (nö. uued ehitised).

7. Kinnisasi, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ja kui see võõrandatakse enne selle taasakasutuselevõttu, maksustatakse 22% käibemaksuga. NB! Oluline on parendus juhul, kui parenduskulud ületavad ehitise või selle osa soetusmaksumust 10% enne parendamist (kui ehitis maksab enne parendamist 100000 eurot, siis parenduskulud peaksid olema 110000 eurot, st parenduskulud on 110% parendamiseelsest soetusmaksumusest)

8. Ehitusmaa – rakendub 22% käibemaks.

Missugust maksumäära kasutada?

Maksuvaba

  • kinnisasja müük
  • kinnisasja üür, rent, kasutusvaldus

22%

  • kinnisasja müük, kui teavitad Maksu- ja Tolliametit (va eluruum)
  • kinnisasja üür, rent, kasutusvaldus, kui teavitad Maksu- ja Tolliametit (va eluruum)
  • uued ehitised
  • olulise parendusega ehitised (parendus 110%)
  • ehitusmaa
  • Eestis asuva kinnisasjaga seotud teenus

9%

  • majutusteenus

0%

  • väljaspool Eestit asuva kinnisasjaga seotud teenus

Sisendkäibemaksu mahaarvamine

Olenevalt sellest, kas Sa müüd maksuvaba või maksustavat käivet, saad ka ostudelt sisendkäibemaksu vastavalt sellele tagasi arvestada. Kui Sa müüd ainult maksuvaba käivet, siis pead arvestama, et ostudelt sisendkäibemaksu tagasi arvestada ei saa.


Kui Sul on nii maksustatavat kui maksuvaba käivet, siis võid valida kahe meetodi vahel, kuidas sisendkäibemaksu maha arvestada:

1. Proportsionaalse mahaarvamise meetod

2. Otsearvestuse ja proportsionaalse mahaarvamise segameetod


Mõlema puhul arvutatakse eelmise kalendriaasta käibe põhjal sisendkäibemaksu proportsioon, mille järgi arvestatakse käesoleva aasta sisendkäibemaks. Detsembrikuus arvestatakse jooksva aasta reaalne proportsioon ja tehakse korrektuur kogu aasta kohta.

PROPORTSIOON = Eelmise aasta maksustatav käive/ kogu käive